Mua nhà dự án: 5 điều cần lưu ý
Nhiều luật sư, chuyên gia địa ốc lưu ý khách hàng nên cân, đong, đo, đếm trước khi ký hợp đồng mua nhà dự án. Nếu không cẩn trọng, khách hàng có thể “sống dở chết dở” với số tiền nhận lại do hợp đồng bỗng dưng bị vô hiệu.
1. Thời gian giao căn hộ
Các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng. Ví dụ, khách hàng phải nộp tiền theo tiến độ thi công chung cư: Khi ký hợp đồng, nộp bao nhiêu; khi chủ đầu tư xây xong phần thô và khi nhận căn hộ thì nộp bao nhiêu… Thế nhưng chủ đầu tư lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công”...
Để dự án không bị cố ý kéo rê theo kiểu chủ đầu tư mượn vốn ứng của khách hàng để kinh doanh vào việc khác, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể.
2. Lãi chậm giao nhà
Nếu chậm đóng tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng, khách hàng có thể phải chịu phạt theo tỉ lệ % nào đó. Song nếu chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì sao?
Theo lưu ý của nhiều chuyên gia, người mua phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu? Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và khi đó chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng?
3. Thiết kế nội thất
Cách tính diện tích căn hộ cũng là một trong những nội dung dễ gây tranh chấp giữa hai bên. Có nhiều cách tính như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính lọt lòng, tính cả cột, cả hộp gen... Không yêu cầu làm rõ thì khi nhận căn hộ khách hàng rất khó bắt đền nếu đo lại không đủ diện tích. Trên thực tế từng có trường hợp khách hàng “kiện” nhà nhỏ quá thì chủ đầu tư bảo diện tích thỏa thuận gồm hai phần, phần diện tích nhà và phần diện tích cho xe ô tô trong tầng hầm!
Người góp vốn mua nhà các dự án cần cân nhắc uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư để tránh rắc rối về sau.Ảnh: HTD
Khách hàng cũng cần lưu ý thiết kế chung của tòa nhà ảnh hưởng như thế nào đến đời sống. Trong đó quan trọng là khu vực chứa rác, họng thu gom rác. Nhiều trường hợp chủ đầu tư thiết kế khu vực rác sát bên thang máy, rác từ trên đổ xuống tầng hầm. Khi cư dân đứng chờ thang ở tầng hầm sẽ phải ngửi mùi khó chịu. Họng rác của từng tầng quá gần cửa chính của một vài căn hộ cũng có thể gây phản cảm.
Về chỗ để xe, thông thường chủ đầu tư chỉ xây dựng tầng hầm để xe đủ cho mỗi hộ gửi hai xe máy, bốn hộ thì có một chỗ đậu xe ô tô. Khách hàng cần xem kỹ dự án, phần diện tích cho xe có tương xứng với quy mô, số lượng căn hộ hay không, trong hợp đồng có nói rõ lượng xe cho từng căn hộ hay không… Nên nhớ sau khi chung cư được đưa vào sử dụng ổn định, nếu lượng xe ô tô tăng lên, gây chật chội về chỗ đậu xe thì lúc đó cư dân không thể giải quyết và cũng không thể làm gì đối với chủ đầu tư.
4. Quyền lợi sau khi mua
Khách hàng cũng cần chú ý thêm các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ. Đã có trường hợp chủ đầu tư đẩy cho khách hàng nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp chủ quyền với sàn giao dịch bất động sản…
>> Nhà đất
Cư dân thường cho rằng tiền thu được từ quảng cáo panô trên nóc tòa nhà, quảng cáo trong thang máy… phải được đưa vào chi phí quản lý nhằm giảm gánh nặng phí quản lý cho cư dân. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã giành quyền khai thác quảng cáo trên các tài sản chung này. Trước khi góp tiền mua căn hộ, khách hàng nên hỏi thêm các nội dung liên quan để khỏi phải ấm ức về sau.
5. Uy tín của chủ đầu tư
Hợp đồng thường do chủ đầu tư đưa ra, trong đó chủ đầu tư luôn nắm “phần cán”. Cho nên nói cân nhắc này nọ chứ thực ra khách hàng ít có khả năng “khiển” được chủ đầu tư chỉnh sửa hợp đồng. Lại nữa, khách hàng chỉ mua một căn hộ, một hợp đồng, còn chủ đầu tư bán cả ngàn căn hộ, cả ngàn hợp đồng. Nếu mỗi hợp đồng sửa một chút thì quả thật là không quản lý nổi.
Do đó khách hàng cũng nên lựa lời mà phân tích, mình nói đúng thì chủ đầu tư cũng sẽ xem lại và có thể chỉnh sửa mẫu hợp đồng chung. Bởi lẽ khi thị trường hiện nay có nhiều dự án, bản thân chủ đầu tư cũng sợ không bán được căn hộ.
Điều quan trọng mà người góp vốn cần cân nhắc là uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư, chủ đầu tư có nhiều dự án trước đó hay chưa, các dự án đó có “êm ái” hay không.
>> Mua bán nhà đất quận Tân Bình
Mua nhà chung cư mini: Hãy thận trọng!
Một luật sư cho biết, rất nhiều chung cư mini xây không đúng giấy phép nên không xin được giấy chứng nhận sở hữu. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt.
Chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay, thì quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư.
Thị trường chung cư mini sau khi có Nghị định 71, Thông tư 16 có vẻ "sôi" một chút, nhưng theo các chuyên gia môi giới tư vấn bất động sản thì phân khúc này vẫn chưa thực sự "động" vì các đối tượng tìm đến với loại hình này đều có nhu cầu mua để ở, chứ không phải đầu tư.
Bắt đầu từ những chung cư mini được xây dựng để cho thuê cách đây nhiều năm, sau đó một số chủ nhà bán lại cho người thuê, vì nhận thấy đây là một khoản lãi không hề nhỏ. Thị trường có vẻ hấp dẫn, người mua ào ạt đến, phần nhiều là "liều", khi không có giấy tờ pháp lý vì khi đó, Nhà nước không cấp sổ đỏ, sổ hồng cho diện tích dưới 20m. Sau sự sôi động của thị trường này, Bộ Xây dựng bắt đầu quan tâm đến loại hình nhà chung cư mini và cho ra đời Nghị định 71, Thông tư 16 đồng ý cấp sổ đỏ, sổ hồng cho những chung cư mini, nếu đủ điều kiện.
Tại ngõ 337, Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có rất nhiều chung cư mini từ 3 đến 5 tầng. Bà Hương, chủ sử dụng đất căn hộ chung cư mini tư nhân 5 tầng cho biết: Gia đình bà có mảnh đất hơn 200m2 tách ra làm đôi, một bên xây nhà cho gia đình, một bên xây lên 5 tầng, mỗi tầng 4 phòng, diện tích 30m2. Bà đã bán hết cách đây 2 năm, với giá 500 triệu đồng/căn. Sự cởi mở của Nhà nước đã khiến thị trường nhà đất ở phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Căn hộ trong khu này vừa được bán lại với giá hơn 1 tỷ đồng, dù chẳng có sổ hồng, thậm chí còn phải làm hai hợp đồng mua nhà với chủ cũ và chủ mới.
Vòng qua khu Trần Cung (Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội), nhiều chung cư mini đua nhau mọc lên trong các ngõ ngách sâu, được chào bán với giá 1,3 tỷ đồng/căn, diện tích 47m2. Ông Hùng (chủ tòa nhà ngõ 89 Trần Cung) cho hay: Tòa nhà 20 căn của chúng tôi mới xây chỉ còn có một căn duy nhất trên tầng 5 là trống. Nếu ưng ý thì đặt cọc trước vì nhiều người hỏi lắm. Khu này xa trung tâm nên mới có giá thế, chứ bây giờ lên mấy khu trung tâm như Đống Đa, Tôn Đức Thắng... giá trên 1,5 tỷ đồng/căn, mà diện tích cũng chỉ 40m2 đổ lại.
Các nhà đầu tư đã quan tâm hơn và nhiều chung cư mini đã mọc lên, hiện đại không kém những chung cư hiện đại khác. Dạo quanh thị trường, nhà chung cư mini hiện có nhiều ở các địa bàn quận nội thành, như quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa... với lợi thế gần các trục đường lớn như: Nguyễn Trãi, Xuân Thủy, Phạm Văn Đồng, Khâm Thiên... là những nơi tập trung nhiều trường đại học, đồng thời có sẵn kết cấu hạ tầng, tiện lợi cho người sử dụng.
Chủ đầu tư không chỉ tư nhân, còn có nhiều công ty cũng nhập cuộc xây chung cư mini để bán. Khi có sự tham gia của công ty, các công trình được xây dựng theo tiêu chuẩn kỹ thuật đảm bảo, không xây đơn giản như chung cư mini giai đoạn trước. Chung cư mini được xây dựng ở thời điểm này, hoàn thiện hơn với thiết kế sang trọng, hiện đại với hệ thống thang máy tốc độ cao, điều hòa, điện thoại, Internet, truyền hình cáp, đầy đủ thiết bị tiện nghi như sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, cửa gỗ tự nhiên…
Ông Nguyễn Đình Toản, chủ đầu tư xây dựng chung cư mini DG Building trên địa bàn xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm cho biết: Chung cư này hiện đang xây thô đến tầng 4, có 23 căn hộ từ 35,5 đến 50,5m2 và một căn 70m2 được thiết kế hiện đại, nội thất tốt, dự kiến tháng 5/2012 mới bàn giao nhưng đến thời điểm này, chung cư mini chỉ còn 6 căn hộ.
Người mua chủ yếu là những cặp vợ chồng trẻ, chưa có điều kiện về kinh tế và những gia đình ở các tỉnh mua cho con ở để học đại học. Công trình này theo ông Toản, được tư vấn, thiết kế và giám sát của một công ty xây dựng có uy tín, nên có thể đảm bảo được chất lượng công trình.
Theo một nhân viên tư vấn môi giới bất động sản của Công ty cổ phần Tư vấn bất động sản Đất Việt - Sàn Đất Việt thì, chung cư mini thường được chào bán với giá 23-25 triệu đồng/m2 nên mỗi căn hộ chung cư mini dao động trong mức giá từ 750 triệu đồng đến khoảng 1,3 tỷ đồng. Không những vậy, số tiền mua nhà còn được chia thành nhiều đợt, nên tạo thuận lợi tốt cho người mua.
Với mức giá phù hợp như vậy, nếu không nhanh tay thì không dễ mua được chung cư mini, mặc dù tính đến thời điểm này, chung cư mini cũng vẫn còn tồn tại những bất cập. Đó là thủ tục pháp lý, chất lượng công trình, an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường…
Dù đã được công nhận, nhưng theo một số chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, thì hiện nay các cấp cơ sở cũng chưa nắm vững quy định, chưa có những văn bản rõ ràng chi tiết về việc cấp sổ hồng cho những căn hộ của chung cư mini. Các nhà đầu tư dù muốn minh bạch trong pháp lý với căn hộ bán cho người mua, thì vẫn phải chờ đợi thêm một thời gian. Người bán các căn hộ chung cư này phải để lại một khoản phí cho người mua, cho đến khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Luật sư Hoàng Văn Dũng - Công ty Luật hợp danh Bross cho biết, rất nhiều nhà chung cư mini xây không đúng giấy phép cho nên không xin được giấy chứng nhận sở hữu. Người mua rất khó xin cấp sổ đỏ. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại. Chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay, thì quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện và lấy tài sản đấy, người mua hoàn toàn thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà, để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu, thì người mua mới được xem xét đến.
Về chất lượng công trình, dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn bảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời gian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư vấn, thiết kế, giám sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cho biết, Sở đang kiến nghị UBND thành phố, Bộ Xây dựng về quản lý chặt chung cư mini bởi hiện nay các chung cư mini đều không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, quy hoạch chưa phù hợp. "Mảnh đất 100-150m2 mà xây lên mấy tầng mà bán như thế rất nguy hiểm" - ông Tuấn nói.
Cách đây chưa lâu, trao đổi với báo giới bên lề một diễn đàn về nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, trên thực tế chung cư mini đã xuất hiện và được người dân đón nhận. Căn hộ mini đã giải quyết được nhu cầu có thực của người dân, dù còn nhiều nguy cơ nhưng để cấm là không thể. Vì vậy Nhà nước cần có cơ chế, hành lang pháp lý để cho phân khúc nhà này phát triển thuận lợi, đáp ứng được nhu cầu có thực của người dân
